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Fuite d’eau : qui paie entre le locataire et le propriétaire ? | L'immobilier par SeLoger – SeLoger.com

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Chasse d’eau défectueuse, débordement d’une baignoire ou d’une machine à laver, infiltrations… Les dégâts des eaux sont des incidents fréquents. Quand cela se produit dans le cadre d’une location, la question est de savoir qui du propriétaire ou du locataire doit prendre en charge les frais de réparation.
En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, le locataire a l’obligation de procéder à l’entretien courant et aux réparations locatives dans le logement pendant toute la durée de la location. Ces réparations à la charge du locataire sont listées de façon non exhaustive dans l’annexe du Décret n° 87-712 du 26 août 1987. Le locataire doit ainsi notamment prendre en charge le dégorgement des canalisations ou encore le nettoyage des dépôts de calcaire. Il a également la charge du remplacement des éléments suivants :
Par conséquent, si la fuite d’eau est provoquée par un manquement du locataire à ses obligations, les frais de réparation sont à sa charge. Une mauvaise utilisation des équipements de l’appartement ou de la maison engage également la responsabilité du locataire. C’est notamment le cas si l’occupant du logement oublie de fermer un robinet ou bouche les toilettes en y jetant des déchets inappropriés.
En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire bailleur a l’obligation de remettre à son locataire un bien en « bon état d’usage et de réparation ». Durant toute la durée du bail de location, le propriétaire doit donc réaliser tous les travaux autres que les réparations locatives à la charge du locataire ou imputable à ce dernier. L’objectif est d’assurer le maintien en état et l’entretien normal des locaux loués.
Le bailleur est par conséquent responsable des frais engendrés pour la réparation du gros œuvre, des menuiseries, de la toiture, de la plomberie ou encore des canalisations. Par conséquent, si une fuite d’eau est due à la vétusté de l’un de ces éléments, le propriétaire doit prendre à sa charge l’ensemble des frais.
Il n’est pas toujours évident d’identifier l’origine d’une fuite d’eau. Le locataire et le propriétaire peuvent alors se rejeter mutuellement la faute afin d’échapper au paiement des factures. Si aucun accord amiable n’est possible, il est nécessaire de faire appel à un plombier afin d’obtenir des explications sur les causes du sinistre. Celui-ci va utiliser différentes techniques pour identifier la fuite : inspection des canalisations, utilisation de fluorescéine, exploration vidéo des conduites. Dans certains cas, un couvreur (pour les infiltrations provenant du toit) ou une société de vidange (en cas de canalisation bouchée) est nécessaire. 
Cette recherche de fuite incombe à l’assureur de l’occupant du local où ont lieu les investigations. Par conséquent, si le bien est loué, l’assurance du locataire prendra en charge les frais liés à cette recherche de fuite. Dans tous les cas, il est toujours préférable d’informer régulièrement le propriétaire du bien de la situation.
Si les investigations classiques ne donnent rien. Il est alors nécessaire de casser une partie du bâti pour trouver l’origine de la fuite. Cette recherche dite destructive est prise en charge par l’assurance du propriétaire.
Dans certains cas, la fuite ne provient pas du logement lui-même ou ne relève pas de la responsabilité ni du propriétaire ni du locataire. Dans ce cas de figure, les frais seront pris en charge par des tiers.
Les dommages résultant d’une fuite dans un appartement mitoyen peuvent également concerner votre logement. Taches d’humidité, papier peint qui se décolle, plafond abîmé par l’humidité, les conséquences peuvent être importantes et les réparations coûteuses. Le sinistre impliquant au moins 2 personnes est régi par les conventions Cide-Cop (pour les dommages de plus de 1 600 €) et Cidre (pour les dommages inférieurs).
Lors de l’installation d’une chaudière ou de la réparation des équipements sanitaires, un professionnel peut commettre une erreur et provoquer une fuite d’eau. Dans ce cas, les dommages sont pris en charge par l’assurance professionnelle de l’artisan concerné. Le locataire et le propriétaire ont également intérêt à informer leurs assurances respectives du dégât des eaux concerné afin d’assurer un meilleur suivi de l’indemnisation.
Le locataire n’est pas responsable des dégradations. Il doit alors contacter son assurance pour vérifier le contenu de son contrat concernant les cambriolages. En fonction des dispositions prévues, une prise en charge est possible.
Dans tous les cas, si les dommages sont mineurs, l’assurance doit, dans un délai de 30 jours, transmettre une proposition de prise en charge. Si le montant des frais est supérieur à 1 600 €, l’assureur peut demander une expertise afin d’évaluer précisément les dégâts. Quoi qu’il en soit, l’indemnisation proposée ne permet pas en principe de couvrir la totalité des dommages provoqués par la fuite d’eau. Une franchise, prévue dans les contrats d’assurance, est en effet très fréquemment déduite par les assureurs.
Les fuites d’eau causées par un dysfonctionnement d’un élément appartenant aux parties communes de l’immeuble sont prises en charge par la copropriété. C’est le cas notamment si les dégâts sont provoqués par :
Le sinistre est imputable à la copropriété même si les dégâts des eaux ne concernent que votre appartement. L’indemnisation des dommages causés aux appartements concernés est donc réalisée par l’assurance de la copropriété.
Les copropriétaires peuvent engager la responsabilité du syndic pour défaut d’entretien des parties communes et/ou celle du constructeur de l’immeuble dans les 10 ans suivant sa livraison.
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