Challenges Patrimoine
Par Challenges Pratique le 03.09.2022 à 12h00 Lecture 4 min.
PRATIQUE- Qu’elles soient générales ou spéciales, les charges de copropriété représentent un coût. Calculées en fonction de différents critères, elles sont incontournables.
Vue de parties communes d’un immeuble
Une copropriété est constituée d’un bâtiment appartenant à plusieurs propriétaires distincts. Il s’agit souvent d’un immeuble, mais cela peut également être une maison divisée en plusieurs logements ou une maison individuelle appartenant à un ensemble. Quelle que soit sa forme, qu’elle soit composée de deux lots seulement, de plusieurs dizaines ou centaines, elle doit être régie par un syndic de copropriété. Celui-ci peut être bénévole, un des copropriétaires se chargeant de toutes les démarches, mais le plus souvent il s’agit de syndics de copropriété professionnels, car une telle gestion nécessite de solides connaissances, notamment sur le plan juridique. Dans tous les cas, les copropriétaires sont tenus de verser des charges à ce syndic. Ces charges, qui peuvent être générales ou spéciales, sont destinées à financer l’entretien du bâtiment et les travaux pouvant s’avérer nécessaires. La part due par chaque copropriétaire varie en fonction de sa quote-part, c’est-à-dire de l’importance de la part qu’il détient dans la copropriété, mais aussi en fonction de la nature des charges.
Au sein d’une copropriété, les charges générales regroupent divers éléments. Il y a tout d’abord les frais liés à l’administration de la propriété. Parmi ceux-ci, les principaux sont la rémunération du syndic de copropriété ou les dépenses liées à la tenue de l’assemblée générale annuelle. Au rayon des charges générales, figure aussi l’entretien courant de l’immeuble, à commencer par la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou le nettoyage des parties communes. La gestion des parties communes est d’ailleurs un point très important dans la vie d’une copropriété. Des charges générales dites exceptionnelles peuvent également alourdir le budget des copropriétaires. La réfection d’une toiture ou le ravalement d’une façade entrent dans ce cadre des charges exceptionnelles, même si de tels travaux d’ampleur peuvent souvent être prévus assez tôt. En ce qui concerne le paiement des charges générales, chaque copropriétaire doit contribuer à hauteur de sa quote-part des parties communes. Une mesure particulière est utilisée, à savoir le tantième. Ainsi, si la quote-part d’un copropriétaire représente 10% des tantièmes des parties communes, il doit payer 10% des charges générées annuellement.
Les charges spéciales sont un autre facteur de coût à prendre en compte. Elles se divisent en deux groupes, les services collectifs et les équipements communs. Un système de sécurité ou de nettoyage, l’emploi d’un gardien d’immeuble font par exemple partie des services collectifs dont peuvent bénéficier les copropriétaires. Quant aux équipements communs, les plus courants sont une chaudière collective ou un ascenseur. Là encore, des charges exceptionnelles peuvent se rajouter. Si par exemple la chaudière vient à tomber en panne, cela va engendrer des frais imprévus et inévitables. En ce qui concerne le paiement des charges spéciales, les choses sont un peu différentes d’avec les charges générales. En effet, il n’est plus question de quote-part, mais d’utilité objective. Tous les copropriétaires n’ont pas forcément le même usage de certains équipements. Ainsi, une personne habitant au rez-de-chaussée n’aura pas à payer pour l’ascenseur, sauf si celui-ci permet d’accéder au sous-sol de l’immeuble ou à un parking. La répartition des charges spéciales dues par chaque copropriétaire doit donc être définie précisément lors de l’assemblée générale afin que personne ne soit lésé dans cette opération délicate de répartition des charges. 
Le syndic de copropriété établit chaque année un budget prévisionnel. Celui-ci regroupe à la fois les charges générales et les charges spéciales, et potentiellement des travaux à réaliser ou autres frais d’équipement à prévoir au cours de l’année. Sur les bases de ce budget, chaque copropriétaire doit s’acquitter d’un certain montant de charges, le paiement étant généralement effectué de façon trimestrielle. Dans le cas de charges exceptionnelles et donc non prévues, l’assemblée générale permet de définir les sommes dues par chacun, le syndic de copropriété se chargeant d’en informer l’ensemble des copropriétaires. À noter que si un copropriétaire estime être lésé et que les charges qui lui sont demandées sont trop importantes, il peut déposer un recours au tribunal. Une démarche nécessaire, car un non-paiement des charges auprès du syndic de copropriété peut avoir des conséquences juridiques graves et entraîner des frais supplémentaires (justice, huissier, hypothèque).
(Par la rédaction de l’agence hREF)
Immobilier
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