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Logement : le gel des loyers pour les passoires thermiques entre en vigueur – La Croix

Logement : le gel des loyers pour les passoires thermiques entre en vigueur – La Croix

À compter de ce mercredi 24 août, les propriétaires bailleurs de logements classés F et G sont désormais obligés de réaliser des travaux s’ils veulent augmenter les loyers. Plus de 7 millions de logements en France sont potentiellement concernés par cette mesure.
Lecture en 3 min.
Logement : le gel des loyers pour les passoires thermiques entre en vigueur
©Vincent Isore/IP3 ; Paris, France le 3 Avril, 2018 – Une banderole accrochee a une fenetre avec le message « On gele » denonce un probleme d isolation thermique dans un logement HLM de la ville de Paris _FRANCE ONLY_ (MaxPPP TagID: maxnewsfrfour033918.jpg) [Photo via MaxPPP]
Vincent Isore/IP3 PRESS/MAXPPP
C’est la première mesure pour contraindre les propriétaires bailleurs à rénover leur bien. À partir du mercredi 24 août, les loyers des logements les plus énergivores ne pourront plus être augmentés, ni à la signature d’un nouveau bail ou d’un renouvellement, ni dans le cadre d’une révision annuelle pourtant prévue au contrat.
Cette interdiction, instaurée par la loi climat et résilience votée en août 2021, concerne les logements classés F et G. La catégorie F concerne ceux qui consomment entre 331 et 420 kWh/m2 / an. Au-dessus, ils sont classés G. Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), il y aurait 5,2 millions logements en F et G, soit 17 % du parc de résidences principales, auxquelles s’ajoutent 1,2 million de résidences secondaires et 800 000 logements considérés comme vacants.
Mais cette évaluation est contestée par les professionnels, qui soupçonnent le gouvernement de minimiser le nombre de passoires énergétiques, afin que les volumes d’aides à la rénovation (MaPrimeRenov’) n’explosent pas. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) estime ainsi qu’il y aurait environ 8 millions de logements F et G.
Ces divergences sont notamment dues au fait que les méthodes de calcul des diagnostics de performance énergétique (DPE), permettant d’établir le classement, ont été fortement modifiées en 2021. Sur le principe tout le monde est d’accord. La nouvelle formule est plus complète que la précédente, qui était basée uniquement sur la consommation énergétique indiquée sur les factures. Désormais, le DPE est établi à partir de deux facteurs : l’énergie primaire consommée et les émissions de gaz à effet de serre.
Mais le logiciel créé pour l’occasion a connu pas mal de ratés, donnant lieu à de nombreuses contestations. « C’est une machine à créer des logements F et G, contrairement à ce qui avait été annoncé au départ », estime Pierre Hautus, le délégué général de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI).
Par exemple, quand on ne peut pas fournir les justificatifs de travaux de rénovation, une note par défaut est mise automatiquement, ce qui fait baisser l’ensemble, raconte-t-il. Dans les immeubles, il faut aussi convaincre la copropriété de voter un programme de rénovation ou de changement de chauffage.
« Les DPE sont désormais opposables et peuvent donc être attaqués en justice. Résultat, pour se couvrir, les diagnostiqueurs ont tendance à mettre d’emblée le logement dans une catégorie inférieure », explique de son côté Thierry Vignal, le cofondateur de Masteos, spécialisé dans le conseil à l’investissement locatif. Selon lui, le coût moyen d’un chantier de rénovation est d’environ 30 000 €.
À partir du 1er janvier 2023, les « G » seront interdits de location. Il y en aurait environ 140 000 dans le parc locatif privé et 50 000 dans le parc social. Que vont devenir leurs occupants ? Mystère. « Le gouvernement nous dit que personne ne sera mis à la rue. Mais nous craignons la multiplication des contentieux », affirme le délégué général de l’UNPI.
Les prochaines échéances vont arriver rapidement. Les F seront interdits de location en 2028 puis les E en 2034. Mais il n’est pas exclu que le gouvernement allège un peu l’échéancier. L’entrée en vigueur de « l’audit énergétique obligatoire », qui outre le DPE donne des conseils et des pistes de rénovation, devait s’appliquer au 1er janvier 2022, puis au 1er septembre, en cas de vente de logements étiquetés F et G. Finalement, il n’entrera en vigueur qu’en avril 2023.
« Le gouvernement va être contraint de s’adapter en permanence, car il n’y a pas assez d’entreprises aujourd’hui capables de bien réaliser les travaux. Il devrait aussi multiplier les dérogations dans les villes où les quartiers anciens peuvent difficilement être rénovés pour répondre aux nouveaux critères », juge Stéphane Fritz, le président du réseau immobilier Guy Hoquet.
Il faut également tenir compte des bouleversements sur le marché locatif, déjà tendu. « De plus en plus de propriétaires cherchent à vendre leur bien, voire ont décidé d’arrêter la location. La plateforme Seloger.com est ainsi inondée de passoires thermiques à la vente », note le patron de Masteos.
Parmi elles, il y a beaucoup de petites surfaces. Environ un tiers des logements classés F et G ont moins de 30 m2.
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